大华是宝山距离市区最近、地段最好的板块。
但是反观大华近期的房价，跌惨了！
01
大华碧云天，2022年成交价9-9.4万元/m²，而最近跌到了7.2-7.4万元/m²，大跌2万元/m²！
铂金华府，从9万元/m²跌到6.5-6.9万元/m²，同样大跌2万元/m²！
水岸蓝桥，从8.5万元/m²跌到6.5万元/m²，又跌2万元/m²！
大华很多标杆盘，跌惨了，为何跳水这么严重？
说起大华，较高的城市化、超高的绿化率，大华几乎是宝山城市界面最好的板块，很受宝山人民认可。
当吴淞创新城的规划出来后，都说宝山沦为了上海第六大新城，到处是城乡结合部。
但是来到大华，有人形容像是来到了莘庄，给人耳目一新的感觉，大华的城市化水平可见一斑：
大华与宝山和上海其它城乡结合部非常不同，城市化高、与市区发展融合得非常好。
比如商业巴黎春天百货、大华虎城嘉年华建在了宝山和普陀的交界；
而宝山日月光和静安大融城则建在了宝山和北静安的交界。
大华隔壁就是静安和普陀，非常近市区，在这里几乎没有边界感，大华是宝山很特别的板块！
在房价上，大华加入了静安和普陀的价格体系，与市区打成一片，成了宝山房价最高的板块。
那么大华既然是宝山最好的板块，为何就这么不抗跌呢？
02
大华跌幅大，而前期涨幅也大。
当房价上涨的时候，大家都对大华的板块硬伤没有太过关注，觉得能涨的地方就是好地方。
但如今潮水退去，才发现大华原来是在裸泳！
随着房价的大跌，大华正在暴露出更多缺点与硬伤，引起购房者大讨论！
一个地方是否真正好，首先要看交通怎么样。
很多住在大华的业主表示，这里太“堵”了！
大华与市区连接的轨交是非常拥挤的7号线。
这条线沿线经过的都是居民大区，早高峰想要从大华挤上地铁，那是真心不容易。
而且7号线只从大华东部边缘穿过，板块内部全是轨交盲区，15号线更是八竿子打不着。
加上铁路和河道的割裂，大华有不少断头路，出行显得很不通畅。
以大华梧桐城邦三期为例，明明距离大场镇地铁站和日月光商业300米，但是驾车前往却要绕道2公里多：
大华东西向的道路多是连接西部桃浦地区的，向东部静安方向连接的通道极少。
一条沪太路，直接把大华与闸北切割开来，对两地往来造成了阻碍。
大华没有进城的快速路，往来市区依靠的是堵车非常严重的两条干道：真华路和沪太路。
真华路红绿灯多，走走停停很耗时；而沪太路红绿灯和大车都多，充满危险：
拥堵的沪太路
如果一个地方交通不便，就不利于外部资源的导入，进而对地区发展造成影响。
大华就是这样，效率低下，看似紧贴中环交通发达。
实则是上海西北交通的一个死角，房价很不抗跌。
03
大华跌这么狠，也在于配套资源不够好，形成不了支撑。
大华各方面配套都是硬伤，而且落后，已经跟不上时代发展的步伐了。
从1990年的大华一村，到2020年的大华碧云天，大华板块的开发整整走过了30年。
但是大华的配套却停留在了十几年前，面临老化的危险。
行知公园早在2000年就建成了，见证了大华的岁月变迁；
大华虎城商业一期2004年便已开业，已有20年的历史了，快成了一部商业编年史；
7号线2009年就已通到大华，此后这里再也没有开通新的轨交了。
可以说，2009年后大华就没有新的配套落地了，直到2018年东部有个叫静安大融城的商业开业。
2021年大华还新开了一个宝山日月光商业，可能是受之前口罩的影响，也可能是沪太路的阻隔。
这个商场经营异常惨淡，冷冷清清：
还有前面提到的巴黎春天、虎城嘉年化都是老式商业了，很有些年头，入住的品牌都已过时。
除了商业外，大华的教育更加拉胯，每个小区的配套全部是菜小，没有学区的概念。
在大华也找不到任何一所比较牛的初中，学校都是质量平平。
把房子买在大华，就等于要在宝山参加中考，而宝山名校少、升学压力大，教育成了一大硬伤。
再看医疗资源，宝山总共有三家三甲医院，而对于大华社区来说，一家也够不着。
其中交大九院北院和中西医结合医院都远在淞宝，最近的华山北院也远在顾村公园北部。
所以大华只能去蹭普陀和静安的资源，好在离普陀的同济三甲医院比较近，还算方便。
从交通到商业，从学区到医疗，大华的配套都存在明显的短板。
这也在于大华不是宝山发展重心，区里的资源难以倾斜过来。
宝山总是偏爱淞宝，然后又重点搞吴淞创新城和南大智慧城，给了很多资源。
而大华还是那个大华，只定位为纯粹的居住社区，被遗忘在了角落。
当潮水退去后，大华的底色就暴露出来了。
04
大华房价暴跌，也和本身的二手房产品有关，当然也有隔壁桃浦新房的稀释。
大华这个板块比较奇葩，走出了一家“大华集团”房企。
早在30年前这家房企便在大场镇崭露头角，凭借新华村改造项目一战成名。
但也可能是宝山缺乏召集大牌开发商的魄力，在早期城中村的改造中只能自己去摸索。
这才成立民营大华集团，其前身是大场乡商品住宅开发公司，给了其成长和施展拳脚的机会。
新华村改造的第一个项目就是大华一村，随后二村、三村接踵而来，塞满了7号线地铁口。
到了2000年初赶上上海房地产开发和人口的红利期，大华集团又陆陆续续建了不少商品房小区去迎接外来人口的导入。
这时候大华房企的名声逐渐打起来，板块内建的房子越来越多，以至于形成了一个以“大华”命名的居住社区。
大华壮大后，还去浦东北蔡拿了不少地开发了大华锦绣华城社区。
所以提到大华不少人就会想到宝山大华和北蔡大华，而这完全是两个不同的地方。
回过头来我们再看宝山大华，从起初的动迁公房，到新式的商品板楼以及洋房别墅。
不管是什么产品，都由大华集团一手包办开发。
除了远景佳苑、香栀花园是由复星地产开发外，这里所有的房子都是大华建造的。
同一家房企操盘，同一样的风格、同一样的品质，使得大华社区产品同质化非常严重。
大华在这里持续开发“深耕”也超过30年了，但是口碑却众说纷纭，品质每个人心中都有数。
由于规划早、开发早，大华众多小区设计理念都已过时，出现了物业跟不上、停车位配比失衡等问题。
而且房龄越走越高，开始老化了，置业吸引力大打折扣。
大宁为什么领涨，是因为学区+品质次新，而这两点大华都不具备。
大华很多小区都不新了，除了大华碧云天、铂金华府外，其它都是20年左右楼龄的产品了。
这里有老公房也有商品房，又夹杂着联排别墅，产品的分布看起来有些混乱。
比起南面曾是上海四大居住示范区的万里，还有东面静安改造相当好的阳城，大华是不是一个减配版本呢？
大华居住密度过高，看起来就像是隔壁甘泉宜川、石泉光新的升级版本。
但是比起普陀上述板块的老公房，大华南部片区的房子在品质和房龄方面还是要友好很多。
终究是品质的不给力，以及新房的分流，拖累了大华的房价！
05
大华社区起初开发时就是作为一个动迁基地，安置了很多静安的居民。
后来大华新建的商品房小区也大多是邻近的老普陀人和闸北人过来买，造就了大华这个板块本地土著率比较高。
而今这些居住人口正在面临老龄化，购买力也在下降。
加之大华交通拥堵、地铁不便，配套也就那样，城市界面也中庸，置业的小年轻可能看不上这里。
本地购买力在消减的同时，外地购买力又进不来，对整个大华板块的房价就造成了影响。
大华与普陀、原闸北交界，可以说也是上海北四区的一分子。
而上海北四区有一个通病，房子建得多、产业导入的少，在职住方面严重失衡，进而对房价形成杀伤力。
普陀、闸北、虹口、杨浦都是房子一大片，真正的产业没有多少家，提供不了购买力。
不过北四区也在寻找突破口，比如闸北搞了大宁商务区和市北高新；
普陀搞了真如副城和桃浦智创城，而宝山也在努力搞了南大智慧城。
不过除了大宁外，真如、桃浦、南大的产业还没有规模化引进来，没有给大华带来购买力。
产业不强，支撑不了大华的高房价，这是造成板块大跌的罪魁祸首。
再加上桃浦新房的稀释，连同万里在内，房价都跌惨了！
本身大华周边的万里、桃浦、阳城、永和、甘泉宜川等板块都是居民区。
二手房挂牌多、存在互相压价的现象，导致大华很难卖上高价钱。
7号线从罗店、顾村到上大，经大华到甘泉宜川、光新、长寿路，甚至到静安的江宁路和曹家渡。
形成了一条置业鄙视链，这条链上全部都是竞品，价格被压得死死的。
小区多、住的人多，就造成了公共配套资源的紧张，没有产业，大家都要去市区上班，进而加剧了拥堵。
所以大华不管是路面交通，还是地下轨交，又堵又挤。
作为一个老式居住区，大华发展已比较成熟了，后续也没有新的规划，那么未来会不会走向没落呢？
大华这个地方不存在旧改或新建的可能，一切都已定型。
在房价潜力方面似乎已经失去了，反而不如上大。
大华，还会好起来吗？
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